부동산 투자에 관심은 있지만, 관련된 용어부터 낯설어 어려움을 겪는 초보 투자자들이 많습니다. ‘전세가율’, ‘LTV’, ‘취득세’, ‘공시지가’ 같은 단어들이 처음에는 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 알고 보면 투자에 꼭 필요한 기본 개념들입니다. 이 글에서는 부동산 투자 입문자라면 반드시 알아야 할 핵심 용어들을 쉽고 명확하게 정리해드립니다.
투자 전 꼭 알아야 할 기본 용어
1. 실거래가
부동산 거래 시 실제로 계약이 체결된 가격을 의미합니다. 시세와는 다르며, 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인할 수 있습니다. 투자 시 가장 현실적인 가격 참고자료입니다.
2. 공시지가 / 공시가격
정부가 부동산 세금 부과 기준을 위해 정하는 가격입니다.
- 공시지가: 토지의 가격
- 공시가격: 주택(아파트, 다가구 등)의 가격
양도소득세, 종합부동산세, 재산세 등 여러 세금의 기준이 됩니다.
3. 감정가
은행이나 감정평가사가 산정하는 부동산의 가치입니다. 대출을 받을 때 기준이 되는 가격으로, 실거래가보다 낮게 산정되는 경우가 많습니다.
4. 시세
해당 지역 부동산이 일반적으로 거래되는 평균 가격을 의미합니다. KB시세, 네이버 부동산 등에서 확인 가능하며, 정확한 매입·매도 판단을 위해 참고됩니다.
5. 취득세
부동산을 취득할 때 납부하는 세금입니다. 보통 취득가액의 1~4.6% 수준이며, 주택 수와 거래 형태에 따라 달라집니다.
6. 보유세
부동산을 보유하는 동안 매년 납부해야 하는 세금입니다.
- 재산세: 모든 부동산 소유자에게 부과
- 종합부동산세(종부세): 일정 기준 이상 고가 주택 보유자에게 추가 부과
7. 양도소득세
부동산을 팔아서 생긴 수익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 보유 기간, 거주 여부, 주택 수 등에 따라 감면 또는 중과 대상이 될 수 있습니다.
대출과 자금 관련 용어
8. LTV (Loan To Value)
부동산 가치를 기준으로 받을 수 있는 주택담보대출 비율입니다. 예를 들어 LTV 60%이고 부동산 가격이 5억 원이면 최대 3억 원까지 대출이 가능합니다.
9. DTI (Debt To Income)
소득 대비 전체 부채의 원리금 상환 비율을 의미합니다. 소득이 많을수록 대출 한도가 커지는 구조입니다. 주택담보대출 심사 기준으로 활용됩니다.
10. DSR (Debt Service Ratio)
모든 대출의 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율입니다. LTV, DTI보다 더 강화된 대출 규제 지표로, 현재는 대출심사의 핵심 기준이 되고 있습니다.
11. 전세보증금
세입자가 집주인에게 맡기고 집을 임대하는 계약 보증금입니다. 갭 투자 시 중요한 요소이며, 전세가 하락 시 위험 요소가 될 수 있습니다.
12. 전세가율
매매가 대비 전세보증금 비율입니다. 전세가율이 높을수록 갭 투자가 쉽지만, 그만큼 전세가 하락 시 리스크도 큽니다.
예: 매매가 5억, 전세가 4.5억 → 전세가율 90%
투자 방식 관련 용어
13. 갭 투자
전세 세입자의 보증금을 활용해 적은 자기자본으로 부동산을 매입하는 투자 방식입니다. 전세가율이 높을수록 적은 자금으로도 투자할 수 있으나, 역전세 리스크가 존재합니다.
14. 분양권 / 입주권
- 분양권: 신규 분양 아파트에 대한 계약 권리. 중도에 거래 가능.
- 입주권: 재개발·재건축 지역에서 기존 거주민이 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다.
15. 실입주 / 실거주
자신이 실제로 해당 주택에 거주하는 것을 의미합니다. 세제 혜택, 청약 요건 등에서 중요하게 작용합니다.
16. 구축 / 신축
- 구축: 준공 후 10년 이상 지난 아파트
- 신축: 준공 5년 이내 또는 입주가 완료되지 않은 새 아파트
17. 임대수익률
투자금 대비 연간 임대 수익의 비율입니다. 월세 투자 시 수익률이 4~5% 이상이면 양호한 편으로 평가됩니다.
수익률 = (월세 x 12개월 ÷ 투자금) × 100
절차와 권리 관련 용어
18. 등기부등본
부동산의 소유자 정보, 저당권, 가압류 등 권리관계를 확인할 수 있는 문서입니다. 부동산 거래 전 반드시 확인해야 하는 자료입니다.
19. 실명제
부동산 거래는 반드시 실명의 개인이나 법인만이 가능하며, 명의신탁(차명거래)은 법적으로 금지되어 있습니다.
20. 공인중개사
부동산 거래를 중개하는 전문가로, 공인 자격증을 보유한 사람입니다. 매매계약, 임대차계약, 시세 분석 등을 도와줍니다.
21. 확정일자
임대차 계약서에 법적으로 날짜를 인정받는 것으로, 전세보증금 보호를 위한 필수 절차입니다. 주민센터나 온라인으로 신청할 수 있습니다.
22. 우선변제권
임차인이 일정 조건을 갖췄을 경우 경매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정일자 + 전입신고가 필수입니다.
23. 청약 통장
신규 아파트 분양 시 신청 자격이 되는 통장으로, 청약 가점제 또는 추첨제로 입주권을 받기 위해 필요합니다. 지역, 가입 기간, 납입 횟수 등이 중요합니다.
정부 정책 및 기타 용어
24. 조정대상지역 / 투기과열지구
정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 지정한 규제 지역입니다.
- 조정대상지역: 대출 제한, 세금 강화
- 투기과열지구: 청약 제한, 전매 제한 등 추가 규제 포함
25. 전매 제한
분양권을 일정 기간 동안 매도할 수 없는 제도입니다. 주로 투기 방지 목적이며, 지역과 아파트 유형에 따라 기간이 다릅니다.
26. 실거래가 공개 시스템
국토교통부에서 운영하는 플랫폼으로, 전국 아파트, 오피스텔, 토지의 실제 거래가격을 확인할 수 있습니다.
(https://rt.molit.go.kr)
결론: 용어를 알면 투자 방향이 보인다
처음 부동산을 접하는 사람에게는 단어 하나하나가 낯설고 부담스러울 수 있습니다. 하지만 이 용어들을 정확히 이해하면, 매매 과정은 물론 수익률 분석, 리스크 관리, 세금 계획까지 더 똑똑하게 할 수 있습니다.
부동산은 ‘정보 격차’가 곧 ‘수익 차이’로 이어지는 시장입니다. 오늘 정리한 용어들만 제대로 이해해도, 앞으로의 투자 판단이 훨씬 선명해질 것입니다.